9月的第一周，一块“大石头”扰动了上海房地产市场这汪泉水。

1日傍晚，上海官宣将于次日起执行“认房不认贷”政策，几乎一夜之间，楼盘销售、房产中介、购房者的心弦纷纷被撩动。

“火热”“猛增”“连夜”，这些字眼在各个平台上宣示着房地产市场的勃勃生机。“新政”的“重大利好”真的如此立竿见影吗？过去一周，新开楼盘和二手市场实际反应如何呢？

(资料图片仅供参考)

有开发商的营销人员告诉澎湃新闻记者，“认房不认贷”发布后立马调整了宣发策略，都要往新政策上靠，主推“重大利好”和“购房最佳时机”。

“新政”落地一周内，位于宝山顾村板块的新楼盘华发四季河滨项目三期刚好进行了认筹开始到结束的全过程。

该项目一位销售对记者表示，认筹客户量比预计增长了近26%，但相比前两期认筹还是下降不少。在她看来，“新政”的发布对于上海楼市有一定利好，具体能持续多长时间，比较难判断。目前还是有不少仍在持币观望的客户。

另一位浦东新区御桥片区的房产中介说，“新政”执行三天，他已经卖出四套房，此前要一个月才能达到该数量。看起来卖家有了更多话语权，但挂牌房源也增多了，买卖双方的博弈一直都在。有的客户“兴奋劲”过了，也在等待市场变化。

认筹首日现场 受访者供图

华发四季河滨项目三期处在上海外环以内，均价约66310元/平。9月1日，该楼盘还有两天就要开盘，置业顾问徐可照常做着准备工作。当天傍晚六时许，她看到了那则意料之外的“重磅消息”。

加班加点、客户消息轰炸、看房和认筹人数陡增……第二天是周六，以往的周末徐可大概只要带两三组客户看房，那天她接待了32组客户。9月3日，楼盘开启认筹，徐可说，原来预估大概是260组左右，但到9月7日中午认筹结束，实际有327组客户参与。

新的政策出来以后，很多客户的心态都在变化。

正好是认筹前夕，本来我也要回访一遍各个客户的情况。有外地贷款记录的，第一时间过来认筹；一直想要置换却不敢抛的，加快了卖房的进度。以前保守一点的客户，很多都觉得这是一个很好的契机，也要过来“冲”了。

那天晚上主动联系我的客户超过20组，有的是来确认可不可以按照35%缴纳首付款，有的是问立马卖房来不来得及认筹。跟我们之前预测的相比，预约认筹的人数可能多出来近30%。再往前一个周末，来约看房的客户可能也就两三组，但“新政”出来第二天的那个周六，我记得当时接待了32组客户。

9月7日中午12点，三期认筹准时结束。三期开了312套房，参与认筹的有327组客户，但是我们之前的预测其实是在260组左右。这也是受到中环外房产市场因素的影响，项目一期3月份认筹，当时是触发积分的；6月份的二期397套也有超过600组认筹，三期下滑就已经很明显了。如果没有新政策的话，估计会更少。

这个楼盘认筹几乎是“新政”出来之后第一个认筹的，到认筹最后一天也就不到一周时间。很多人可能还不知道这个项目，或者还没来得及把认筹金准备好。现在也有一些没来得及准备认筹金的客户，已经主动联系要认小筹（即开盘之后正常认筹的都选完了如果还有房剩余，再由认小筹的客户选房），这些客户可能都是正在快速办理房产置换。

三期主要是两种户型，一个是91㎡的三房，总价在五六百万左右，属于刚需类型；另一个是叠加别墅，上叠103㎡，下叠121㎡，总价在800万-1000万，偏向改善需求。

新政策直接影响的就是有过贷款记录的客户。一部分是上海周边城市过来就业的人，工作几年之后要在上海买房，首付款不足，就会选择先在自己家乡或者外地买房。但再工作一段时间后，他们想在上海买房安家，之前的贷款记录就会导致需要支付70%的首付款，压力还是很大。“新政”出台之后，他们可以置换一套上海的刚需住房，就会进来认筹91㎡的三房。

另一部分新增客户则是出于改善型需求，在上海有房想置换。这部分客户会更多地选择叠墅，所以意向购买叠墅的人数增加也更多。对他们来说，原来二套房政策70%的首付资金上可能准备不足，但是现在35%就比较轻松了。

当然，新政策出来之后，也会有一些客户流失的情况。流失的客户当中，同样是以意向购买叠墅的居多。

有的客户本来看的是三房，政策出来之后就会把预算提高，想要买叠墅。类似地，本来想买叠墅的客户，就会选择往市区方向走，35%首付的话，资金也足够。这项政策应该对中环线以外的楼盘影响会更大一些，市区影响不大。

我觉得“认房不认贷”政策对于上海楼市应该还是利好比较大。之前在2009年出了一些房地产的政策，后面四五年的时间市场都非常活跃。这次政策调整我觉得也会如此，但是具体能持续多长时间，还比较难判断。

政策出来之后，部分客户其实也会有一些疑虑，比如“是不是促进大家消费？”“后期会不会不稳定？”有些人会选择把资金留在手上，持币观望；有些人虽然不知道政策是利好还是利空，但出于实际需求还是会买房。

对于观望的客户，我会问清楚他的具体原因是什么，想一直租房还是觉得行情不稳定想再等等。如果是第二种，我会建议先买，因为有限价，早点买性价比还是会更高，而且环线内地块比较少，往后可能会越买越偏。

政策本身是好的，但大家也要考虑政策传递了什么信号、会不会影响后期的生活质量、会不会导致通货膨胀……在这些方面可能会多想一想。

另外，还有很多客户关心首付比例会不会继续下调，那就可能促使更多有购房需求的人来试试，对于年轻人购买刚需住房的刺激也会更大。

还有一点是，目前公积金的利率还没有进行调整，置换后的公积金贷款利率还是按二套房算。这个点大家还是非常在意，毕竟公积金利率比较低，这也让一部分人没有直接被“新政”刺激。

“新政”出台，看房产广告的人也多了。图片来源：上观新闻

罗铭是上海浦东新区御桥片区的中介。9月2日，上海开始执行“认房不认贷”，短短三天，他已卖出四套房，顾客多为刚需置换群体，此前已经观望数月，选择的都是“保险起见”小价格段的房子（500万到800万），不会轻易加杠杆。

最近一周，罗铭感觉到了市场的微妙变化，一套800万以内的房子，相比于九月前，涨幅在20万到50万不等，讲价空间变小了，卖家似乎有了更多话语权。但与此同时，挂牌房源也在增加，买卖双方的博弈依然存在，原本就不好卖的房子也没有变得紧俏。

“认房不认贷”政策出台一周，我已经卖出了四套房，但都是在新政策出台后三天内卖掉的。

9月5日早上，我的顾客小郑又给我发消息了，询问看中的房子是否还在。

小郑已经观望这套房六个月了。9月3日，“认房不认贷”政策刚出台两天，就有人来看她观望的这套房子。看到我在朋友圈发的带看视频，她就一直给我发消息，确认房子没有被卖掉。

“认房不认贷”政策出台前，我就听到了传闻。等到政策出台，我立即发了朋友圈，又给在观望的客户一一发消息：“重大利好，不要错过。”我当时的干劲很足。

今年9月前，我每个月成交四五单。最差的一个月（7月份）只成交了一单。而到9月4日我就已经成交四单了，但此后直到7日晚上没有再增加。

买房的都是之前一直在观望的人，最短的有三个月，最长的有一两年。这次有了契机，他们就抓紧入市了。

这类客户大都属于刚需置换群体，把自己手中价格不高的房子卖了，再加点钱，就能“上车”了。但他们选择的都是“保险起见”小价格段的房子（500万到800万），不会轻易加杠杆。

我服务的片区在浦东御桥，靠近张江产业园，很多顾客都是在张江工作的新上海人。他们普遍是高学历人群，收入中上，家境相对普通，置换房子的心理价位在800万以内。置换客也大部分选择周边配套成熟的二手房，好一点的还配有学区，而外环新房则没有这些。但从我同行们描述的情况来看，全市范围内，小价格段（500万到800万）的新房最受欢迎。

“新政”出台后，房地产市场的变化很微妙，买方市场在向卖方市场倾斜，但两者的博弈并未消失。一套800万以内的房子，相比于九月前，最终成交价的涨幅在20万到50万不等。“卖方市场”的红利不仅体现在挂牌价上，讲价空间也变小了。过去，一套报价800万左右的房子，成交价一般可以谈到750万。但9月3日我促成的一单生意里，卖家报价810万，最终双方只谈到780万。

但对卖家的“利好”并不是压倒性的。有些房东也想趁着政策利好急着出手，最近找我们挂牌的房东很多，从前一天可能上个四五套，现在一天上十几套。上新的房源多了，但相比于房源增长的比例，有意愿的购房者增加幅度没那么高，不好卖的房子依然不好卖。

罗铭发的带看视频

9月5日晚，我在朋友圈挂了一套“捡漏房”，一套挂牌价为780万的房子，低于市场价100万急售。但由于房子靠近高压线，本身就不太好卖。两天过去了，依然没有人问。

500万以下的“老破小”基本没有涨价，能卖掉就很不错了。

这次的新政策，主要带动的是价位在500万到1000万左右的房子的流动性，也就是刚需置换房，特别是新房。因为置换新房不需要核价，能贷款的比例相对高一点，首付也相应降低一些。

9月5日，客户小郑确认房子还在后，再没了下文。许多客户也像她一样，“兴奋劲”过了以后，还在等待市场变化。

现在市场上挂牌的二手房很多，也许等这些房卖掉以后，下个月、下下个月的买家会变多。

我还是很有信心的，不急于一时。根据我的判断，“认房不认贷”政策利好时期在一到两年，在这期间，我的业绩至少也会翻一倍吧。至少，不会再像7月那样惨淡了。

（本文罗铭为化名）

（来源：澎湃新闻 记者 蒋乐来 林子尧）